风险 疫情影响范围和幅度超预期;宏观环境不确定性加大;按揭投放规模不及预期

来源:www.taoranba.com

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发布时间:2020-02-07 14:00

行业近况

    受春节因素影响,我们监测的60 城中仅27 城披露销售数据,上周27 城新房销售面积较去年春节下降42%,1 月27 城新房销售面积同、环比分别下降8%和38%,但若剔除春节错位影响,实际同比增长14%,克而瑞百强房企全口径和权益口径销售额分别下降13%和16%;首套、二套房贷款利率分别下降0.01 和0.02 个百分点,延续12 月的下行趋势。

    评论

    1 月新房销售面积同、环比下降,但剔除春节错位影响后实际同比仍录得增长。

    上周27 城新房销售面积较去年春节下降42%。1 月全月27 城周均新房销售面积环比12 月下降38%,弱于季节性(2017/2018/2019 分别-29%/-23%/-36%);同比下降8%,但值得提示的是,若剔除春节错位影响,实际录得同比增长14%(12月同比+1%),其中超高能级/高能级城市同比增长22%,中低能级城市同比下降5%。

    1 月百强房企销售走弱。1 月克而瑞口径TOP10/30/50/100 房企全口径销售额同比-11%/-11%/-11%/-13%,权益口径销售额同比-15%/-13%/-14%/-16%,主要受春节假期错位及疫情影响。1 月单月全口径销售额超百亿房企14 家,去年同期为18 家。重点房企中,万科、金地、荣盛同比涨幅超10%,保利、龙湖、华润同比跌逾三成。

    宅地成交同比转负,流拍率小幅上行。1 月300 城居住用地(剔除春节假期影响)推出面积同比增长7%(12 月+17%),成交面积同比下降12%(12 月同比+10%);成交楼面均价同比上涨29%(12 月+3%);平均溢价率较12 月上行4.4 个百分点至11.3%,为近五个月以来高点;土地流拍率上行1.7 个百分点至5.7%。

    首套、二套房贷款利率延续下行趋势。1 月全国首套房贷款利率下降0.01 个百分点至5.51%,为5 年期LPR 加点71BP;二套房贷款利率下降0.02 个百分点至5.82%,为5 年期LPR 加点102BP。首套、二套房贷款利率延续下行趋势(去年12 月均下降0.01 个百分点)。

    估值与建议

    我们认为此轮疫情短期将影响开发商的推盘意愿并提升购房人的观望情绪,一季度全国地产销售、新开工和土地成交面积均可能出现同比负增长,房地产投资可能仅出现低个位数增长。此情形下我们判断政策面相对友好的窗口期将拉长,进而托举基本面各项指标自二季度起逐渐修复。我们认为地产股短期在疫情引发的情绪面影响下将承压(非典时期板块指数从阶段性高点下跌幅度为10%左右),其中内房股因节后开盘较早股价已有一定回调,A 股地产板块2 月3 日开盘跌逾9%,后续可能抛压仍存,据此我们下调部分股票的目标价。但中期维度(6-12 个月)下,考虑到基本面二季度起企稳回升、龙头公司市占率进一步提升且业绩增长稳健,我们对板块不悲观,建议投资者关注板块此轮回调后的低吸机会,A 股推荐万科、保利、金地、招商蛇口、阳光城、中南和华发;H 股推荐融创、世茂、龙湖、华润和中海。物业管理板块首推碧桂园服务。

    风险

    疫情影响范围和幅度超预期;宏观环境不确定性加大;按揭投放规模不及预期。

房贷利率延续下降趋
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