在南都记者调查的这10家银行中

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发布时间:2020-02-07 09:20

  很多时候,影响购房者入市的原因,并非是楼盘选择少、户型不喜欢,而是上浮过高的房贷利率恰巧碰上囊中羞涩的窘境。


  众所周知,房贷利率与购房成本挂钩,一旦房贷利率上浮,月供以及利息将同步增加。更甚者,买房需要还的利息分分钟比房款还高。


贷款示意图


  今年8月25日,央行发布公告称,10月8日起,新发放的个人住房贷款,定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。


  10月8日之前,全国房贷5年期以上的执行标准为央行在2015年10月24日规定的“5年期以上的贷款基准年利率调整为4.9%”,执行已经近5年。从10月8日开始,全国房贷的执行标准从此前的基准利率乘以浮动比例变更为最新5年期LPR+加点。


  同时,央行还在8月25日的通知中指出,5年期LPR每月调整一次,由央行发布,加点由各省市确定。


  那么新政后的房贷利率与新政前的利率有什么不一样呢?


  新政前,惠州房贷利率节节高


  早在2017年底,惠州房贷利率已高于全国平均水平,上浮20%是普遍现象。到2018年初,房贷利率上涨至上浮30%左右,不少购房者声称“在高利率面前抬不起头。”


  然而到了2018年7月底,惠州俨然已成“领头羊”,多数银行的首套房贷利率上浮已达40%。唯一降低利率的方式就是购买银行理财产品或保险,而不同银行购买理财产品降低的幅度不一,最低可降至上浮30%,但大多数都是降低2-5个点左右。


惠州中国邮政储蓄银行实景图


  到底上浮40%是什么概念?且听小编细细道来。


  假设购买一套100万的房子,首付三成,贷款70万。新政前,基准利率为4.9%,按照上浮40%后的利率计算,那么上浮后的利率为6.86%。


基准利率4.9%


  基准利率4.9%


利率上浮40%


  利率上浮40%


  我们可以看到,当房贷利率上浮40%时,购房者所需要支付的利息比基准要多31。5万元,且上浮后的利息远远比贷款总额高,相应的,月供也比基准利率高出876元。


  因购房成本增加,每个月购房者的压力增大,从而造成了众多购房者延缓入市。


  而今年,惠州的房贷利率相较于去年有些许回落,各银行首套房利率上浮稳定在20-30%左右,上浮后整体利率为5.88-6.37%。


  再来看看新政后的利率上浮情况。


  新政后,首套最低5.75%


  10月8日起,新发放的个人住房贷款,定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。


  惠州部分银行也开始执行房贷利率LPR,但相较于央行的规定“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限的基础利率,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限基础利率加60个基点”,惠州银行现行房贷利率执行标准更高。


住房贷款示意图


  10月21日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR报4.85%。


  按照央行发布的最新参照标准,本月5年期以上LPR与上个月一致。据南都记者调查,惠州10家银行首套利率最低LPR加90个基点,二套最低LPR加120个基点。


  最新5年期LPR+加点如何计算?


  以惠州为例,10月份,5年期以上LPR为4.85%,惠州10家银行首套利率最低LPR加90个基点,那么首套房利率便为4.85%+90个基点(即0.9%)=5.75%,折算后,首套利率上浮约19%。


  在南都记者调查的这10家银行中,有四家银行在不购买理财或保险的情况下,首套房贷利率执行6.37%的高标准,即LPR+152个基点,对比最新贷款基础利率4.85%,上浮31%。


  值得一提的是,10家银行中,浦发银行和工商银行房贷利率最高。这两个银行首套普通客户在LPR基础上+155个基点,执行6.4%的房贷利率标准,上浮比例高达33%。


  综上所述,我们可以了解到,新政前,房贷利率上浮20-30%左右;新政后,房贷利率上浮19-31%左右。整体下来,新政前与新政后的房贷利率无太大变化。


  未来LPR或会进一步下行


  据悉,自8月份新LPR推出以来,央行至今发布了共计三次报价。


  主要作为企业信贷参考的1年期品种比原基准利率共下调15个基点,旨在降低企业融资成本,直接指向实体经济融资贵问题。


  而主要作为住房贷款参考的5年期以上品种仅下调了5个基点,且从第二次LPR报价开始持续保持稳定,意在维护房地产调控政策基调的连续性。


楼市示意图


  分析人士表示,LPR是市场化报价的体现,商业银行加点主要考虑银行资金成本、风险溢价水平和信贷市场供需状况。


  去年以来,金融市场利率已经出现明显下行;与此相比,LPR下降的幅度相对有限。预计随着货币政策传导渠道进一步疏通,贷款实际利率会进一步下行。


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